投資理財與房地產(chǎn)投資課程

課程大綱
一、貨幣發(fā)行與通貨膨脹預判
1、世界貨幣政策環(huán)境巨變，歐美日各國大放水，資產(chǎn)價格上升
2、我國30年來貨幣增長和物價變化情況
3、未來我國貨幣政策判斷
4、從CPI和PPI指數(shù)看經(jīng)濟會不會通貨膨脹？
5、大宗商品漲價，必然帶來下游價格上漲
6、長期看，現(xiàn)金越來越不值錢

二、通貨膨脹預期下必須要做好投資理財
1、為什么要做好投資理財
——通貨膨脹：錢為什么越來越不值錢？
2、正確的風險與投資態(tài)度
——安全性、收益性與流動性：三者不可兼得
——不要跟風炒作
3、40歲以后被動收入超過工資性收入
4、投資理財有哪些方向？

三、如何正確投資理財
1、投資理財6大攻略
2、理財規(guī)劃7大目標
3、我們能投資什么？
4、投資理財中的幾點注意事項
5、順勢而為：從美林時鐘圖看如何投資理財
——美林時鐘圖
——順勢而為：做慈悲的和尚
——標準普爾家庭資產(chǎn)象限圖
6、可以受益一生的8種投資
7、通貨膨脹預期下的房產(chǎn)投資
——中國人為什么投資房產(chǎn)
——買什么樣的房子更容易增值保值
8、正確進行股票投資
9、其他投資理財方式分析
10、人脈就是錢脈 
——馬云是善于組建關(guān)系圈的人
——做一個善于組建關(guān)系圈的人
11、系好安全帶，穩(wěn)中求進
——穩(wěn)中求進：房地產(chǎn)最穩(wěn)妥
——人力資本儲備
——健康生活
——除了金錢，還有詩和遠方

四、土地、人口與貨幣：房地產(chǎn)市場未來發(fā)展預測
1、工業(yè)化、城市化加速需要房地產(chǎn)市場配合
——工業(yè)化加速提高居民收入，促進農(nóng)村人口進城
——城市化加速提升住房需求，加速房地產(chǎn)市場發(fā)展
2、為什么要緊盯都市圈和城市群建設(shè)
——按照世界城市化發(fā)展的“S型”規(guī)律曲線，城鎮(zhèn)化率顯示我國的城市化進程仍處于中期，未來還存在繼續(xù)提高的空間。
——城市群和都市圈建設(shè)將帶來更多的人口流入城市，從而帶來更多的投資和消費，提供經(jīng)濟增長持續(xù)潛在動力。
——現(xiàn)代化都市圈既有利于優(yōu)化人口和經(jīng)濟的空間結(jié)構(gòu)，又有利于激活有效投資和潛在消費需求，增強內(nèi)生發(fā)展動力。
——進入都市圈范圍的區(qū)域，將享受更多的發(fā)展紅利。
——“十四五”規(guī)劃和2021年《政府工作報告》：推進新型城鎮(zhèn)化，確立都市圈城市群
3、臨汾的區(qū)位優(yōu)勢
——地處太原、鄭州、西安三個省會城市連接中點
——山西三大副中心城市之一
——關(guān)中平原城市群
4、房價會漲還是跌？
——2017.5.12，人民日報發(fā)文：房價上漲是必然趨勢
——房地產(chǎn)周期：長期看人口、中期看土地、短期看金融
——從人口結(jié)構(gòu)上看，大概率上2030年是房地產(chǎn)和房價的轉(zhuǎn)折點
——人口老齡化加速影響房地產(chǎn)。老齡化會拖累經(jīng)濟增速
——房價會漲還是跌？看通脹、區(qū)域、投資渠道
——根源：土地財政，人地錯配，貨幣超發(fā)
5、房地產(chǎn)供應會增加：通貨膨脹預期、土地財政與現(xiàn)行房地產(chǎn)市場政策的拉鋸
——貨幣發(fā)行增速加快，國家實行積極貨幣政策
——由于貨幣寬松，利率下行，全球資金都在爭搶資產(chǎn)，房子漲價
——通脹預期下，購房更容易保值：正面影響
——土地制度政策變化影響房地產(chǎn)
——地方財政依賴土地財政，地方政府財政緊張，加大房地產(chǎn)扶持，增加土地收入
——部分支持實體經(jīng)濟的資金，經(jīng)過各種渠道，外溢到房地產(chǎn)市場
——居民負債大幅激增，但負債*值遠低于*、日本
——各地搶人大戰(zhàn)，需要房地產(chǎn)配合
——“兩新一重”是重大抓手。其中一個“新”，是新型城鎮(zhèn)化，當然包括房地產(chǎn)
6、產(chǎn)業(yè)投資與房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化
——環(huán)境資源稟賦、政策稟賦
——政府能力、營商環(huán)境
——土地、資金、人口、人才、技術(shù)、產(chǎn)業(yè)
——城市賦能產(chǎn)業(yè)：區(qū)域經(jīng)濟潛力取決于人才和資金的流向，硬環(huán)境+軟環(huán)境
——房地產(chǎn)市場區(qū)域分化、房地產(chǎn)企業(yè)分化是必然趨勢
7、建造高品質(zhì)的房子是開發(fā)商的必然選擇
——普通房子終歸會過剩
——高品質(zhì)房子可以滿足人民美好生活的需要

五、洞察先機：通貨膨脹預期下房地產(chǎn)投資的幾點建議 
1、19大后中國經(jīng)濟走向預示房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展
——我國長期向好支撐基建和房地產(chǎn)需求
——基建和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展是政府、百姓的共同愿望
——朱镕基：房地產(chǎn)拉動了一百多個產(chǎn)業(yè)發(fā)展
——地方財政壓力
——百姓財富保值
——消費結(jié)構(gòu)升級，廣大中產(chǎn)階層購房需求增加
2、堅定信念：正確認識房地產(chǎn)在經(jīng)濟發(fā)展中的作用和地位
——房地產(chǎn)不可廢棄，具有不可替代的作用
——不可過度依賴
——房住不炒
——不能影響科技創(chuàng)新和可持續(xù)發(fā)展
3、收益與風險的權(quán)衡：給個人投資房地產(chǎn)的幾點建議
——通脹預期下，購房更容易保值
——由于貨幣寬松，利率下行，全球資金都在爭搶資產(chǎn)，房子漲價
——按揭貸的風險，取決于借款人的還款能力，取決于宏觀經(jīng)濟形勢、就業(yè)機會賺錢能力，地區(qū)發(fā)展。
——關(guān)鍵看個人情況。首付比例大幅提升的情況下，除非發(fā)生經(jīng)濟危機，一般不會不還款。
——消費按揭貸款，用于購房首付，會加大還款風險。
——權(quán)衡購房的收益與風險
——房產(chǎn)稅會不會來？遺產(chǎn)稅會不會有？
4、甄別不同區(qū)域的機會
——甄別不同區(qū)域的機會：人往何處去？錢往何處去？
——要研究區(qū)域的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢
——各城市房地產(chǎn)市場的差異化將成為常態(tài)，房地產(chǎn)市場大分化時代的來臨
——人口流入，房價上升
——人隨產(chǎn)業(yè)走，產(chǎn)業(yè)園、科技園、商業(yè)區(qū)（高端人口集聚區(qū)，房價高，負擔得起高房價）
——區(qū)位、交通、地段（不光看眼前，還要來看規(guī)劃）
——資源分配、調(diào)配的傾斜：地鐵、學校、醫(yī)院、政府單位……
——學區(qū)房政策
——房地產(chǎn)調(diào)控政策
5、買高品質(zhì)房子，滿足美好生活的需要

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