土地增值稅清算課程培訓(xùn)

【課程背景】                 
大數(shù)據(jù)查稅精準(zhǔn)分析、數(shù)電票全面擴(kuò)圍，國家“反洗票系統(tǒng)”精準(zhǔn)運(yùn)行，“智慧稅務(wù)”下新電子稅務(wù)局正式上線，實現(xiàn)全方位企業(yè)的業(yè)務(wù)運(yùn)營信息收集、數(shù)據(jù)共享、建構(gòu)風(fēng)險制導(dǎo)模型、交叉比對，稅務(wù)監(jiān)控手段與預(yù)警評估系統(tǒng)功能強(qiáng)大，分類精準(zhǔn)監(jiān)管全面預(yù)示以數(shù)治稅時代到來。
《增值稅法》于2024年12月25日正式公布，2026年1月1日實施。增值稅法核心變化點(diǎn)有哪些？和現(xiàn)行增值稅條例比有哪些變化？企業(yè)如何用好新法政策紅利空間？下一步納稅人急需關(guān)注哪些問題？
《中共*關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革推進(jìn)中國式現(xiàn)代化的決定》要求，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。允許有關(guān)城市取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度。完善房地產(chǎn)稅收制度?！蛾P(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》 （財政部 稅務(wù)總局 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2024年第16號）自2024年12月1日起，取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后相關(guān)土地增值稅新政落實實施。拿地模式改變、“補(bǔ)貼” “換新購” “以舊換新”新模式出現(xiàn)、破產(chǎn)并購重組成為常態(tài)……經(jīng)濟(jì)低迷、財政緊張，借助大數(shù)據(jù)涉稅風(fēng)險模型嚴(yán)稽查監(jiān)管，應(yīng)收盡收成為目前征收常態(tài)，作為地方財政收入重要來源的土地增值稅清算來勢洶洶，要求已完工三年以上開發(fā)項目清算比例達(dá)到100%。“可信”平臺下新土地增值稅清算申報表平穩(wěn)上線，稅務(wù)機(jī)關(guān)為防范稅務(wù)管理風(fēng)險，陸續(xù)修訂清算程序：項目征管分級，清算分段審核、集體合議交叉復(fù)核。開發(fā)企業(yè)依靠公關(guān)降低稅負(fù)的能力將難以施展、依靠粗暴的虛開發(fā)票避稅方式在大數(shù)據(jù)智慧稅務(wù)面前不堪一擊。成本總額不變情況下，如何通過土地增值稅全程籌劃和稅負(fù)動態(tài)測算，提前做好土地增值稅頂層規(guī)劃、合理劃分項目的清算單位、有效安排分期、選擇有利分?jǐn)偡椒ê?清算時點(diǎn)，正確進(jìn)行土地增值稅清算并防控金稅預(yù)警，可大幅度降低土地增值稅的稅負(fù)。嚴(yán)稽查形勢下，陳老師帶您根據(jù)*土地增值稅政策和管理模式進(jìn)行現(xiàn)金流監(jiān)管、稅負(fù)測算、模擬清算，結(jié)合*房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營規(guī)律合規(guī)籌劃、系統(tǒng)梳理土地增值稅清算流程、全面分享千錘百煉的實戰(zhàn)思維和真實可落地實施的籌劃案例，用正確方法解決房地產(chǎn)業(yè)涉稅爭議焦點(diǎn)問題，實現(xiàn)項目全程稅收精準(zhǔn)測算，精細(xì)化監(jiān)管。
本次課程結(jié)合各省相關(guān)規(guī)定和通過具體、淺顯、通俗實操案例解析，直擊當(dāng)前新形勢下土地增值稅清算風(fēng)險點(diǎn)與規(guī)避技巧，以清算申報表結(jié)構(gòu)講解為主線，通過架構(gòu)重整、流程再造、大數(shù)據(jù)監(jiān)管，讓您較為完整地掌握土地增值稅測算管控和清算檢查應(yīng)對技能，獨(dú)立完成清算項目，合法降低土地增值稅的稅負(fù)。

【課程收益】
本課程針對以數(shù)治稅智慧征管新形勢，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營實際，詳細(xì)講解可落地、能操作的清算案例和風(fēng)險應(yīng)對技巧及合規(guī)籌劃方案。掌握清算流程的關(guān)鍵問題和計算方法、開發(fā)成本歸集與分?jǐn)偧记?、本省特殊政策在清算中運(yùn)用及籌劃方法，正確進(jìn)行土地增值稅模擬清算和稅負(fù)管控。對正式公布的增值稅法提前了解新政應(yīng)用核心要點(diǎn)，用好政策紅利空間助力企業(yè)運(yùn)營。

【授課老師】
陳老師，注冊稅務(wù)師、會計師，是實戰(zhàn)型企業(yè)培訓(xùn)講師和資深財稅顧問。從事稅務(wù)工作二十多年，期間從事過十五年稅務(wù)稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規(guī)工作。在全國多家納稅人俱樂部及全國各省多次講授：業(yè)稅融合下房地產(chǎn)企業(yè)全程風(fēng)險管控和稅收籌劃、房地產(chǎn)企業(yè)三大清算和增值稅管控籌劃、大數(shù)據(jù)嚴(yán)征管時代房地產(chǎn)企業(yè)財稅管控必須知曉的三部曲—架構(gòu)搭建、商業(yè)模式優(yōu)化及核算管控、新土地增值稅立法背景下房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅模擬清算和檢查應(yīng)對、房地產(chǎn)企業(yè)項目稅負(fù)測算和全價值鏈籌劃應(yīng)對等實踐方面非常強(qiáng)的財稅實務(wù)課，培養(yǎng)了很多財務(wù)總監(jiān)。近年來，為多家大型企業(yè)集團(tuán)作財稅內(nèi)訓(xùn)，并擔(dān)任多家房地產(chǎn)和建安企業(yè)集團(tuán)的財稅顧問。
講課以基層財稅實務(wù)應(yīng)用見長，講解精辟透徹，脈絡(luò)清晰。善于啟迪思路，剖析背景，從源頭上講解財稅政策制定的初衷。善于從法理上解釋法律條文，善于歸納總結(jié)，將一個個復(fù)雜的財稅知識點(diǎn)結(jié)合行業(yè)實務(wù)特點(diǎn)分析得簡單易懂。善于結(jié)合行業(yè)運(yùn)營實際，充分利用現(xiàn)行有效財稅新政解決財稅疑難問題的能力強(qiáng)。

【課程大綱】
智慧稅務(wù)以數(shù)治稅下土地增值稅清算合規(guī)實務(wù)暨風(fēng)險防控
針對智慧征管“以數(shù)治稅”新形勢下，國家新一輪精細(xì)化土地增值稅清算浪潮到來，以實戰(zhàn)案例方式解讀土地增值稅清算全程，緊緊圍繞項目收入確認(rèn)、扣除項目要點(diǎn)、稅務(wù)機(jī)關(guān)大數(shù)據(jù)智能審核重點(diǎn)、優(yōu)惠政策、具體籌劃方法應(yīng)用等展開。
上篇 稅收征管新形勢分析及應(yīng)對
1．大數(shù)據(jù)金融嚴(yán)管新形勢分析及應(yīng)對。
（1）大額資金及異常資金流轉(zhuǎn)的風(fēng)險防控及合法公轉(zhuǎn)私的路徑。
（2）最高檢出臺民營企業(yè)內(nèi)部人員犯罪新規(guī)應(yīng)對。
2.新公司法風(fēng)險防控。
（1）新《公司法》給財務(wù)人員挖了哪些“坑”？
（2）新公司法下房地產(chǎn)公司注冊資本風(fēng)險管控實例解析。
3．以數(shù)治稅下稅務(wù)監(jiān)管新形勢解析及應(yīng)對。
（1）全面剖析“金四”穿透式監(jiān)管原理及風(fēng)險防控。新電子稅務(wù)局上線合規(guī)應(yīng)對及風(fēng)險預(yù)警防控。
（2）智慧稅務(wù)到底有多強(qiáng)大？
4.二十屆三中全會構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的財稅風(fēng)險防范及謀劃

中篇 增值稅法新政解析
（1）增值稅法主要變化點(diǎn)
（2）增值稅法和現(xiàn)行增值稅條例比，主要變化了哪些方面？
（3）增值稅法實施對企業(yè)有哪些政策利好，如何用好政策紅利助力企業(yè)運(yùn)營？
（4）新增值稅下企業(yè)未來急需關(guān)注哪些問題？

下篇 土地增值稅清算實操和預(yù)警防控
第一章 土地增值稅清算演練
一、大數(shù)據(jù)治稅下清算單位如何規(guī)劃對企業(yè)最有利？應(yīng)清算項目和可清算項目必須了解哪些新政及籌劃應(yīng)用點(diǎn)？
二、收入總額合規(guī)管理。
1.土地增值稅清算時，收入總額確定應(yīng)防范哪些風(fēng)險點(diǎn)？
2.視同銷售收入和代收費(fèi)如何處理清算時稅負(fù)最優(yōu)？
案例：新項目土地成本抵減計稅銷售額的土地增值稅清算收入確認(rèn)。
（1）訂金、誠意金、違約金、更名費(fèi)是否應(yīng)計入清算收入？
（2）清算收入明顯偏低如何規(guī)避被稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)整風(fēng)險？
（3）政府按土地出讓協(xié)議規(guī)定價回購安置房，如何確認(rèn)清算收入？
2.面積誤差如何稅務(wù)處理和土地增值稅清算？
案例1：面積誤差清算調(diào)整。
案例2：拆遷補(bǔ)償實例解析。
3.各種返還收入如何規(guī)劃使土地增值稅的稅負(fù)最優(yōu)？
4.大數(shù)據(jù)數(shù)字化、智能化監(jiān)管下，稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核在收入確認(rèn)方面主要查哪些內(nèi)容？應(yīng)防范哪些風(fēng)險點(diǎn)？
三、扣除項目合規(guī)管理。
1.土地成本管理。
（1）如何最優(yōu)化歸集土地成本？共同土地成本在不同項目和同一項目內(nèi)如何攤銷對企業(yè)最有利？無票成本如何實現(xiàn)合規(guī)扣除？
案例：土地價款不同攤銷方法實例解析。
（2）拆遷安置費(fèi)新政解析及風(fēng)險防范。
案例1：本地安置和異地安置案例解析。
案例2：用商品房做返遷房和非商品房做返遷房實例應(yīng)用
（3）土地成本涉稅解析。
① 如：批量土地，分期分批開發(fā)，土地成本如何分?jǐn)偅?br /> ② 地下無產(chǎn)權(quán)建筑物土地成本如何分?jǐn)偅?br /> ③ 承接爛尾項目繼續(xù)開發(fā)后銷售，土地價款如何扣除？
④ 土地使用稅可否計入土地成本作為扣除項目？
⑤ 取得土地的印花稅可否記入土地成本？
⑥ 釘子戶額外補(bǔ)償費(fèi)用如何確認(rèn)扣除？……
2.前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用包括內(nèi)容及大數(shù)據(jù)審核重點(diǎn)？填表要點(diǎn)？
（1）已開票未付款的工程支出可否扣除？
（2）清算時如何利用層高系數(shù)法計算其建筑成本？
（3）紅線外道路、公共設(shè)施配套建設(shè)如何最優(yōu)化扣除？
（4）如何理解建筑面積、可售面積、自用（出租）面積，成本分?jǐn)偡椒ㄖ腥绾斡行О盐眨坎煌杀痉謹(jǐn)偡椒ㄈ绾斡行ЫY(jié)合？
案例1：無產(chǎn)權(quán)建筑物如何計算土地增值稅。
案例2：土地出讓金不同返還方式案例解析。
案例3：精裝房對土地增值稅的影響。
（5）實務(wù)問題：
① 建安成本高于平均造價，如何提供合理的正當(dāng)理由？
② 開發(fā)成本憑證或資料不全，清算如何處理？
③ 建成后產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有如何確認(rèn)？
④ 分期開發(fā)，公共配套設(shè)施在清算中如何分？
⑤ 紅線外政府要求項目產(chǎn)生的成本費(fèi)用如何確認(rèn)扣除？
⑥ 銷售房屋同時贈送如何確認(rèn)？遮光補(bǔ)償費(fèi)能否在土地增值稅前扣除？“以地?fù)Q房”“以房換地”納稅時間何時確定？計稅依據(jù)如何確定？
⑦ 期間費(fèi)用和開發(fā)間接費(fèi)在土地增值稅清算時如何區(qū)分？
⑧ 土地增值稅清算后尾盤銷售，土地增值稅如何申報？
⑨ 清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)和清算后轉(zhuǎn)讓如何處理扣除項目？
⑩ 清算后發(fā)生后續(xù)成本是否可“二次清算”？……

第二章 土地增值稅清算審核合規(guī)應(yīng)對
1、智慧稅務(wù)以數(shù)治稅下，稅務(wù)機(jī)關(guān)如何借助“稅即視”大數(shù)據(jù)對土地增值稅清算檢查？
2、稅務(wù)機(jī)關(guān)清算中案頭審核重點(diǎn)審核哪些關(guān)鍵風(fēng)險點(diǎn)？常見問題有哪些？
3、土地增值稅清算小組實地觀察、盤點(diǎn)都做哪些程序，如何初步取證？
4、實質(zhì)審核在清算收入方面重點(diǎn)查哪些事項？
5、扣除項目方面主要查什么？用什么方法檢查？常見問題有哪些？
6、企業(yè)如何有效應(yīng)對稅務(wù)機(jī)關(guān)對土地增值稅的清算檢查，降低涉稅風(fēng)險點(diǎn)？

第三章 土地增值稅的反避稅和稅收籌劃
1.土地增值稅反避稅政策解析及風(fēng)險防范？
2.土地增值稅籌劃應(yīng)用。
（1）如清算主體規(guī)劃、征管方式應(yīng)用、交易模式優(yōu)化、優(yōu)惠政策利用、項目收入分解、開發(fā)成本和分?jǐn)偡椒ɑI劃、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、代建房、合作建房等籌劃實務(wù)案例。
（2）架構(gòu)搭建和組織結(jié)構(gòu)規(guī)劃在土地增值稅籌劃方面的應(yīng)用？

第四章 土地增值稅清算案例應(yīng)用
1、通過稅務(wù)檢查中真實案例，講解稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算檢查中發(fā)現(xiàn)企業(yè)主要涉稅風(fēng)險及企業(yè)有效應(yīng)對策略。

第五章  新土地增值稅法新變化及應(yīng)對方略
（1）新土地增值稅法和現(xiàn)行法規(guī)相比，都有哪些新變化？
（2）企業(yè)應(yīng)關(guān)注哪些利好空間？應(yīng)防范哪些風(fēng)險點(diǎn)？
（3）現(xiàn)有待清算項目如何平穩(wěn)向新法過渡。。。。
第六章、現(xiàn)場答疑

【培訓(xùn)對象】
房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理、稅務(wù)總監(jiān)等財務(wù)管理人員，會計師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)所、律師事務(wù)所業(yè)務(wù)骨干。

土地增值稅清算課程培訓(xùn)