土地增值稅公開課

課程背景
2025年全國稅務工作會議要求，要深入實施數(shù)字化轉(zhuǎn)型條件下的稅費征管“強基工程”，一體推進依法治稅、以數(shù)治稅、從嚴治稅，更好發(fā)揮稅收在國家治理中的保障性等作用。
房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，其稅費貢獻幾乎占到地方財政收入的一半，但由于受經(jīng)濟形勢影響，消費者投資信息不足、開發(fā)產(chǎn)品銷售困難，行業(yè)步履維艱，稅收成為企業(yè)的重大負擔。
而土地增值稅作為三大主稅之一，計算繁瑣、征管復雜，業(yè)務綜合度高，稅負彈性大，企業(yè)財務人員的能力與經(jīng)驗也間接影響土增稅稅負。
此外，2024年國家連續(xù)發(fā)布了多項重大政策，如法釋〔2024〕4號文件讓企業(yè)通過簽訂“陰陽合同”或虛開發(fā)票方式的虛增成本的風險驟增；稅務總局統(tǒng)一部署取消了中介結(jié)構(gòu)審核開發(fā)項目收入與成本的資格；財政部、稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)布2024年第16號公告，部分城市隨即“取消普通住宅和非普通住宅標準”。
上述動作透漏出土增稅清算形勢已發(fā)生重大變化，清算正在趨嚴，君不見，南京某稅務局送達建稅撤〔2023〕8號稅務事項決定書，撤銷三年前的核定清算通知書；深圳某稽查局送達深稅二稽罰〔2024〕13 號行政處罰決定書，企業(yè)因拒不申報土增稅被認定為偷稅。
其實，降低土地增值稅也有規(guī)律可循，在總成本確定的前提下，企業(yè)提前進行合理規(guī)劃，包括合理規(guī)劃清算單位、合理安排清算時點、選擇正確的成本分攤方法、積極妥善處理地下建筑和尾盤，完全可以合法降低土增稅。
本次課程主講老師牛老師長期從事房地產(chǎn)稅務籌劃，有豐富的清算經(jīng)驗，熟悉土增稅政策、深諳土增稅清算和稅務清算審核規(guī)則。課程以土地增值稅清算與審核應對為主題，現(xiàn)場通過分析政策重大條款、拆解清算流程、剖析清算審核中稅企分歧與焦點，分享實戰(zhàn)案例和清算經(jīng)驗，助力企業(yè)輕松應對房地產(chǎn)項目的清算收官。

課程收益
1、系統(tǒng)梳理土地增值稅清算流程；
2、現(xiàn)場解決清算中焦點爭議問題；
3、全面分享千錘百煉的實戰(zhàn)思維；
4、全面剖析真實成功的籌劃案例。

課程講師
牛老師：知名房地產(chǎn)財稅實戰(zhàn)專家；清華大學總裁班客座教授；曾任某稅收籌劃事務所籌劃部經(jīng)理、副所長；曾任某新三板財稅咨詢公司咨詢部總經(jīng)理；從事房地產(chǎn)稅務咨詢16年，擅長房地產(chǎn)全程稅收籌劃、土增稅清算籌劃；股權(quán)設計、并購重組，出具的方案以實用性強、可落地見長。已為140多家房地產(chǎn)企業(yè)260多個項目提供稅務咨詢服務，業(yè)態(tài)涵蓋住宅、商業(yè)、城市綜合體、舊城改造/城市更新、特色小鎮(zhèn)等。著有《土地增值稅實戰(zhàn)與案例精解》、《房地產(chǎn)全流程稅收籌劃與風險應對》等多部房地產(chǎn)財稅著作。主講課程《房企全流程50個稅籌爆點解析與籌劃應對策略》《土地增值稅清算實戰(zhàn)與籌劃應對》《房地產(chǎn)業(yè)三大主稅關(guān)鍵業(yè)務風險管控與籌劃應對》等，課程貼合實務、實戰(zhàn)性強、信息量大、案例豐富，深受客戶和學員一致好評。

課程對象
各地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主管財稅的總經(jīng)理、財稅總監(jiān)、財務經(jīng)理、財會人員，會計師事務所、稅務師事務所和納稅經(jīng)辦人員及財稅咨詢機構(gòu)等稅務專業(yè)人士。

課程大綱
一、*政策的影響與應對
1、新公司法、新會計法下對房地產(chǎn)企業(yè)的影響
2、法釋〔2024〕4號文下房企虛開發(fā)票的風險
3、增值稅法對土地增值稅清算的潛在影響
4、“取消住宅標準”后土增稅清算影響與應對
5、土增稅清算和審核中的新形勢、新動向和應對
6、*代表性政策土增稅政策重大條款解析

二、清算前期的籌劃與應對
7、土增稅征管流程系統(tǒng)剖析
8、土增稅征收范圍確認
9、產(chǎn)品對象分類的適用與選擇
10、項目報建前期的籌劃與布局
11、清算單位、分期的調(diào)整與補救
12、土增稅清算時點的把控與應對
13、可售面積與清算面積的確認
14、公配設施規(guī)劃的影響與應對
15、票據(jù)的風險管理與應對

三、收入的確認、籌劃
16、收入組成與確認的時點處理
17、一般計稅下土增稅收入與成本的確認
18、“買一贈一”的處理方法與收入確認
19、價格偏低的風險與合理利用（含案例）
20、違約金、更名費、價外費用的處理

四、成本、費用的處理與籌劃
21、土地、開發(fā)成本剖析與處理
22、特殊拿地方式下土地價款的確認
23、“限低價、競配建”土增稅清算方法
24、開發(fā)間接費與利息的處理
25、代收費用的稅務風險與應對
26、各個扣除項目的管理與協(xié)調(diào)
27、拆遷補償費的分攤處理
28、【案例分析】成本分攤方法的正確選擇
29、地下建筑的成本分攤選擇
30、無產(chǎn)權(quán)、人防車位各處置下稅務處理
31、四項扣除項目的風險與運用
32、層高系數(shù)法等特殊方法的運用

五、特殊問題的處理與應對
33、土地出讓金分期付款利息的處理
34、紅線外配套設施的清算處理
35、代建管理費的處理方法
36、土增稅二次清算風險管理
37、地下建筑不參與清算的處理
38、關(guān)聯(lián)交易在土增稅中運用與風險
39、裝修裝飾業(yè)務的合理利用
40、清算后企業(yè)虧損的處理

六、清算實戰(zhàn)與籌劃分享
41、稅負動態(tài)測算模型的設計技巧
42、清算中其他地方利好政策的運用
43、清算審核發(fā)現(xiàn)其他稅種問題的應對
44、征收方式的轉(zhuǎn)化協(xié)調(diào)
45、清算方案選擇與稅企關(guān)系協(xié)調(diào)
46、尾盤與舊房的土增稅處理
47、實戰(zhàn)案例分析

七、現(xiàn)場答疑交流

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